갱신요구권은 상가임대차 보호법에 의해 환산보증금 이내라면 임대차 계약일로부터 10년간 갱신요구권이 인정된다.
반면 권리금은 임대차 계약일로부터 10년이 넘었더라도, 환산보증금 이상이더라도 권리금 회수 기회는 보장된다.
때문에 일반적인 경우 상가 점포에서 장사를 하다가 나가는 사람은
다음 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있으며 만약 상가주가 다음 임차인과 임대차 계약을 거부하거나
무리한 조건을 내걸어 임대차 계약을 방해한다면 상가건물 임대차보호법의 임대인은 정당한 사유 없이 기존 세입자가 주선한 새 임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수를 방해해서는 안된다. 는 규정에 따라 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있다.
이때 정당한 사유는
1. 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우
(연속하지 않아도 연체로 인정한다. 1월 연체, 2월 3월 지급 후 4월 5월 연체 시 3기 연체로 본다.)
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
(임차인이 허위신분으로 계약하거나, 위법한 영업을 목적으로 임차한 경우)
3. 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인 동의 없이 건물을 전대한 경우
5. 임차인이 건물을 파손한 경우
(임대인 동의없는 무단 증축 개축, 고의 파손 / 임차인의 중과실로 인한 화재로 상가 파손 시)
6. 건물이 멸실된 경우
(천재지변이나 기타 원인으로 인해 건물 자체가 사라진 경우)
7. 건물 철거 또는 재건축이 필요한 경우
(단 다음의 경우에만 인정한다.
가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우)
8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대사유가 있는 경우
여기서 논란이 되는 것은 7번 건물이 철거 또는 재건축, 리모델링을 하는 경우이다.
만약 '정당한 사유' 없이 임대인이 계약 체결을 거절해 세입자에게 손해를 입힌 경우,
임대인은 이에 따른 손해배상 책임을 지게 되는데 정당한 사유라는 것이 명확히 지정되지 않아 법률적 다툼이 자주 발생한다.
참고 사례 세 건을 보며 살펴보자
| 임차인(세입자) J는 2012년 10월경부터 서울 강동구 소재 상가를 임차(보증금 1,000만 원, 월차임 60만 원)해 음식점 영업을 시작했다. 임차인 J는 2017년 3월경 건물주(임대인) K에게 2017년 10월경 계약종료 시점에서 권리금을 회수할 수 있도록 협조해 줄 것을 요청했다. 그러나 건물주 K는 임차인 J씨에게 권리금회수를 주장할 권리가 없다는 등의 주장을 했다. 임차인 J는 건물주에 의해 상가에 투자된 인테리어 및 시설은 물론 지난 5년 간 성실히 노력하며 쌓아온 영업적 가치까지 모두 상실되는 위기에 처했다. 이에 임차인 J는 상가건물임대차보호법 제10조의4 ‘권리금회수 기회의 보호 등’ 규정에 따라, 권리금회수를 주장하기로 했다. 2017년 9월경 임차인 J는 신규임차인이 되려는 P씨와 권리금계약을 체결하고, 건물주 K에게 신규임차인 P와 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다. 하지만 건물주 K는 신규임차인에게 일방적으로 불리한 조건을 임대차계약서에 명시할 것을 요구했고, 신규임차인이 수용하지 않자, 2017년 10월경 ‘재건축하기 위해 매수한 것이므로 신규임차인과의 임대차계약을 거절한다.’고 통보했다. 결국 신규임차인 P는 권리금계약을 파기했고, 이로써 임차인 J는 권리금을 회수할 수 없게 됐다. 2017년 11월경 임차인 J는 건물주 K 등을 상대로 ‘권리금 손해배상 청구소송’을 제기했다. 2018년 8월 14일 서울동부지방법원의 담당재판부는 임차인 J에게 전부승소를 선고하며, “피고들(건물주)의 재건축 계획은 상가임대차보호법에서 정하는 임대차계약 체결 당시 구체적으로 고지되었거나, 건물이 노후, 훼손 또는 일부가 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우에 해당되지 않아, 원고(임차인)의 권리금회수 기회를 보호해 주지 않아도 되는 예외사유에 해당하지 않는다. 피고들은 원고의 손해를 배상할 책임이 있다”고 밝히며, 건물주 K가 약 4,300만원을 배상하고 소송비용을 부담하라고 주문했다. 출처 : https://www.sedaily.com/NewsVIew/1S3IV3JWQJ |
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건물을 철거하는 수준의 공사가 필요한 상황이 아니라면, 기존 임차인이 새 임차인을 주선해 권리금을 회수하는 것을 건물주가 막을 수 없다는 법원 판단이 나왔다. 지은 지 36년 된 노후 상가의 운영자가 리모델링을 이유로 새 임차인과 계약을 거절하자, 14일 법조계에 따르면 서울고법 민사 33부(정재오 박성윤 이의영 부장판사)는 미용실 업주 A 씨와 부동산 임대법인 B사 사이에 벌어진 건물명도 및 손해배상 소송 항소심에서 이와 같은 취지로 판결했다. A 씨는 2010년부터 서울 건대입구역 인근의 한 상가건물에서 미용실을 운영해 왔다. 2015년 이 건물을 인수한 B사가 2017년 A 씨와 계약을 갱신하지 않겠다고 통보하면서 분쟁이 시작됐다. A 씨는 B사의 영업장 인도 요구를 거절하고 계속 그 자리에서 미용실 영업을 했다. 당시 상가건물 임대차 보호법 규정에 비춰 A 씨의 '버티기'가 잘못됐다는 점은 1·2심 모두 인정했다. 법원은 A 씨가 B사에게 영업장을 돌려주고, 그간 이 공간을 점유함으로써 부당하게 얻은 이익 8천200여만 원을 배상하라고 판단했다. 반면 A 씨의 권리금 회수 기회를 B사가 부당하게 가로막았는지에 대한 쟁점을 두고는 1·2심의 판단이 엇갈렸다. A 씨는 자신의 가게를 다른 이에게 넘겨주는 대신 2억 8천만 원의 권리금을 받기로 했다며 새로 임대차 계약을 맺어 달라고 B사에 요구했다. 반면 B사는 1981년 준공된 이 상가 건물의 노후화가 심해 대수선 공사 혹은 리모델링을 위해 새 임차인을 받지 않을 계획이니 A 씨에게 공간을 그냥 비워 달라고 요구했다. 상가건물 임대차 보호법은 임대인이 정당한 사유 없이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절해 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정한다. 다만 '건물의 전부 혹은 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우' 등을 예외로 둔다. 1심은 이 건물에서 2016년 두 차례 전기적 요인으로 인한 화재가 발생하고 누수로 인한 방수공사에 나서는 등 건물의 노후화가 심하다는 이유로 B사의 손을 들어줬다. 그러나 항소심 재판부의 판단은 달랐다. 재판부는 우선 건축법상 규정된 '대수선'이나 '리모델링'의 정의를 보면 이것이 상가건물 임대차 보호법상 '건물의 전부 혹은 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우'에 해당하지 않는다고 판단했다. 구체적으로 이 상가 건물의 상황에 대해서도 예외 상황이라 하기는 어렵다고 봤다. 재판부는 "건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기서 화재가 발생한 적이 있다는 것이나, 기와지붕이 깨지거나 떨어져 나가 있다는 것은 원고가 건물의 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐"이라고 지적했다. 이어 "유지·보수·관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있어 보이지는 않는다"라고 밝혔다. 외벽의 균열이나 그로 인한 누수 등을 두고도 "일반적인 방수공사만으로 차단할 수 없다고 인정할 만한 증거가 없다"라고 판단했다. 아울러 재판부는 B사가 실질적 경영자의 친누나에게는 이 건물에서 약국을 운영하도록 허용한 사실도 근거로 들었다. 이런 판단에 따라 재판부는 권리금을 받지 못한 A 씨에게 B사가 1억 9천800여만 원을 배상하라고 판결했다. |
| 첫 권리금 판결 대법원 대법원 1부(주심 권순일 대법관)는 16일 상가 임차인 김 모 씨가 임대인 공 모 씨를 상대로 낸 손해배상청구 소송 상고심에서 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 원고 승소 취지로 서울고법에 돌려보냈습니다. 사실관계는 간단합니다. 공 씨의 상가건물을 빌려 식당을 운영하던 김 씨는 임대차기간이 5년이 지나 계약갱신을 요구할 수 없게 되자, 제삼자인 A 씨와 식당의 시설, 거래처 등 모든 재산적 가치를 권리금 1억 4천500만 원에 양도하는 계약을 맺었습니다. 김 씨는 공 씨에게 권리금 계약을 체결한 사실을 알리고 A 씨와 상가임대차 계약을 새로 체결해달라고 요청했지만, 공씨가 재건축을 이유로 거부하자 '권리금 회수기회'를 침해당했다며 소송을 낸 거죠. (※이 사례에서 5년이 적용된 것은 임대차보호 기간이 10년으로 늘어난 2018년 10월 16일 이전에 맺어진 계약이기 때문) 1심과 2심은 "임대차기간인 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 권리금 회수 기회를 보호할 필요가 없다"며 원고 패소로 판결했습니다. 대법원 "5년 지나도 권리금 보호" 그러나 대법원 생각은 달랐습니다. 대법원은 "임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 봐야 한다"고 판결했습니다. 대법원은 "임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다"며 "이런 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용 수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다"고 지적했습니다. 대법원은 상가 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도와 신용 등은 임대차기간과 무관하게 임대인이 함부로 침해할 수 없도록 두텁게 보호해야 한다고 봤습니다. |
상가임대차법은 재건축의 경우에 임대인의 권리금 회수 방해행위 금지 의무에 대한 예외를 규정하지 않고 있다.
따라서 원칙적으로 재건축을 이유로 신규 임차인과 새로운 임대차 계약 체결을 거절하고 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 만들었다면 임대인의 권리금 회수 방해행위가 인정된다.
다만 재건축을 하는 경우에 점포를 반환한다는 조항을 계약에 포함시키려고 하는 임대인의 주장 때문에 새로운 임대차 계약의 체결이 좌절되었다면 사정에 따라 권리금 회수 방해행위가 인정될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.
먼저 임대인이 주장하는 재건축의 시점을 만료 시점으로 하여 임대차 계약을 체결하고자 하는 신규 임차인이 나타나기 어렵다면 임대인의 권리금 회수 방해행위가 인정될 수 있다.
그러나 임대인이 주장하는 재건축 시점까지 권리금을 지급하고 영업을 하고자 하는 신규 임차인이 나타날 수 있다면 재건축 조항에 관한 임대인의 주장이 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않는다고 보아야 한다.
이와 같이 재건축의 경우에 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부는 구체적인 사정을 고려하여 판단해야 한다.
임차인과 임대인은 위 내용을 잘 살피어 판단해야 한다.
케이스별로 상황이 달라 일반화하기는 어렵지만 대략적으로 정리해보자면
1. 만약 임차인이라면 다음 임차인을 구해 건물주에게 임대차 계약을 요구해야만 권리금 손해배상 청구가 가능하다.
다음 임차인을 구하지 못했다면 받을 권리금 자체가 없는 것이라 건물주는 권리금 손해배상에 응할 필요가 없다.
즉 권리금을 받을 기회가 있었다는 것을 입증해야 손해배상을 청구하든 말든 할 것이니
다음 임차인을 구하는 것이 급선무이다.
2. 만약 다음 임차인이라면 건물이 노후되어 객관적으로 재건축이나 리모델링의 필요성이 인정되는지
혹은 주변이 재건축, 재개발, 주거환경개선지역으로 지정되었는지를 살펴야 한다.
건물주가 하고 싶어서 하는 재건축이 아닌 객관적으로 너무 노후되어하는 재건축이나 다른 법령에 의한 재건축으로 인정된다면 본인이 낸 권리금은 보호되지 않는다.
때문에 이러한 상가라면 권리금 없이 들어가거나 날려도 상관없는 소액의 권리금으로 진입해야 한다.
3. 현재 임차인은 상임법 위반사항이 없는지 잘 생각해야 한다.
3기 이상의 차임을 연체하거나 임대인의 동의가 없는 무단 전대차 계약을 하거나 건물을 파손한 경우 상가임대차 보호법에 의해 보호받지 못한다.
권리금 역시 보호받지 못하니 위 사항을 위반하지 않도록 조심해야 한다.
추가적으로.. 건물주가 본인이 직접 점포를 운영한다고 하며 임차인을 내보내고 임차인이 주선한 다음 임차인과의 임대차 계약을 거절하는 경우도 권리금 회수 기회를 방해한 경우이다.
이 역시 손해배상 청구를 통해 배상받을 수 있다.