양도소득세 산출과정
양도가액 - 취득가액 - 필요경배 = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액 - 양도소득기본공제(연250) = 양도소득과세표준
양도소득과세표준 X 세율 = 산출세액
산출세액 - 감면세액 = 자진납부세액 (지방소득세 10%과세, 감면분에 대해 20% 농특세)
취득가액은 농지 상속시 감정평가를 통해 신고하면 신고액이지만
대부분 신고하지 않고 지나감 이런 경우 취득가액은 상속당시 개별공시지가가 적용됨
상속농지에서 살펴볼점은
1. 장기보유특별공제
2. 양도소득과세표준
3. 세율
4. 감면세액
1. 장기보유 특별공제 (보유기간 3년 이상인 경우 6%부터 매년 2%씩 추가되고 15년 보유시 30%까지 가능)
사업용토지는(농지로 사용한경우) 장기보유 특별공제가 적용됨
상속농지는 피상속인의 취득일부터 상속인의 양도일까지를 보유기간으로 본다.
비사업용토지는 장기보유특별공제가 적용되지 않았으나 2017년 부터 적용되도록 세법이 개정되었다.
원래 2017년 1월부터 기산일이었으나 취득일부터 기산일로 하도록 변경됨
마찬가지로 상속농지는 피상속인의 취득일부터 상속인의 양도일까지를 보유기간으로 본다.
2. 양도소득과세표준
과세표준은 (양도소득금액 - 양도소득기본공제)이다.
2년이상 보유시 적용세율이고
보유기간 1년 미만은 50% 2년 미만은 40%세율을 적용한다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 1200만원 이하 | 6 % | 없음 |
| 1200만원 초과 4600만원 이하 | 15 % | 1,080,000 원 |
| 4600만원 초과 8800만원 이하 | 24 % | 5,220,000 원 |
| 8800만원 초과 1억5천만원 이하 | 35 % | 14,900,000 원 |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 38 % | 19,400,000 원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40 % | 25,400,000 원 |
| 5억원 초과 | 42 % | 35,400,000 원 |
3. 세율
양도소득과세표준에 따라 세율이 정해지고
비사업용 토지는 여기에 10%의 중과세율을 더한다. (중과세율은 +10%, 토지투기지역은 +20%)
과세표준이 4억인 경우 사업용 토지의 세율은 40% 비사업용 토지의 세율은 50%
4. 감면세액
도시지역이 아니라고 가정 시 8년 이상 자경했느냐 안했느냐에 따라 바뀐다. (도시지역은 제외)
총 3가지 결과 중 하나가 나온다.
감면세액이 적용되거나 일반세율이 적용되거나 중과세율이 적용된다.
피상속인이 8년이상 자경시
상속인은 3년 이내 양도시 양도세가 감면된다.
3년 이후 양도시 일반세율을 적용하나 3년 이후에도 본인이 1년이상 자경한다면 감면세액을 적용한다.
피상속인이 8년미만 자경시
상속인은 5년이내 양도시 일반세율이 적용되고 5년 이후 양도시 중과세율이 적용된다.
하지만 피상속인이 8년미만 자경하였더라도 상속인이 이어서 자경하여 합이 8년이상이 되면 감면세액을 적용한다.
감면세액은 1년에 1억 5년에 2억까지 산출세액에서 감면된다. (5년에 3억에서 2억으로 축소됨)
8년 자경시 아래 내용을 모두 충족해야 한다.
거주요건
농지가 소재하는 시군구 안의 지역이나 연접한 시군구 안의 지역에 거주할 것
농지로부터 직선거리 20km 이내 지역, 경작 당시 해당지역에 해당되었으나 행정구역 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 때에는 농지 소재지에 소재하는 것으로 간주
경작요건
취득일로부터 양도일 사이에 8년 이상 농지를 계속 직접 경작할것
농지요건
양도당시 농지일것 (실제 농지로 이용해야 함)
자경요건
자경이란 그 소유 농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배할 것
자경기간에 3700만 이상의 급여, 사업소득이 발생한 경우는 자경기간에서 제외한다.
단, 시 이상의 주거, 상업, 공업지역(광역시 중 군 지역과 시 지역 중 도, 농, 복합형태의 읍, 면 지역은 제외)안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 감면을 배제한다. = 도시지역에 속하면 세액감면이 없다는 소리
자경입증은 자경사실을 주장하는 농지매도자가 입증해야 한다.
1. 거주지요건 : 주민등록등본
2. 양도일 현재 농지 : 농지원부
3. 농지위원장이 확인한 자경농지사실확인서 (자경농지 증명원)
4. 실농보상 확인서
5. 인우보증서 (주변 주민의 증언)
6. 농사일지
7. 조산원 증명원
8. 농약, 비료, 종자, 면세유, 농기계 구입 영수증, 농산물 판매 확인서, 추곡수매확인서, 영농자재 구매확인서
9. 농협 조합원 증명서
10. 직불금 수령자료
다른 조건에 관계 없이 무조건 사업용토지로 취급
1. 공익사업을 위해서 협의 매수가 되거나 수용이 되는 토지로 2006.12.31 사업인정고시일 이전인 토지나 또는 취득일이 사업인정고시일로부터 2년 이전의 토지
2. 직계존속 및 배우자가 8년 이상 토지의 소재지에 거주를 하면서 직접 경작한 농지나, 임야, 목장용지로 직계존속이나 배우자로부터 상속 또는 증여를 받은 토지
3. 2005.12.31 이전에 취득한 종중 소유의 농지, 임야 및 목장용지
4. 상속에 의해 취득한 농지로서 그 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 토지
사업용 토지의 기준
1. 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업용으로 사용시
2. 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업용으로 사용시
3. 소유기간 중 60% 이상을 직접 사업용으로 사용시
농지은행
농지은행에 위탁하면 중과세적용이 배제된다.
농지은행에 농지를 8년 이상 농지를 위탁하고 계약 만료 후 2년 안에 농지를 매도하면 양도소득세가 일반과세된다. 따라서 일반양도세율인 6~38% 누진세율 및 장기보유특별공제 혜택의 적용을 받는다. 사업용토지로 인정받아 농지에 대한 양도소득세가 일반과세되는 것이다.