제소전화해란 ?
"제소전화해"란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 행해지는 화해를 말합니다[「법령용어사례집」(법제처·한국법제연구원)].
제소전 화해조서
말 그대로 소송을 하기 전에 화해한다는 뜻이며
특정 상황이 발생 시 그때 받는 판결을 미리 받아놓는 것이라 생각하면 편하다.
예를 들어 임차인이 임대료를 3개월 이상 미납하면 임대인은 상가임대차 보호법에 따라 가게를 비워달라고 할 수 있다.
원래는 임대료가 3개월분 밀리고 나서야 가게를 비워달라고 말할 수 있고 임차인이 나가지 않고 버틸경우
명도소송을 통해 일을 진행해야 하는데 이는 시간도 오래걸리고 (6개월이상) 돈도 들어가는 작업이다.
그런데 임대료가 3개월분 밀리면 가게를 비워야 한다는 제소전화해조서를 받아둘 경우 임대인은 법원 소송 결과인 판결을 기다릴 필요 없이 바로 명도집행이 가능하다.
훨씬 시간도 덜들고 (1개월 정도)신경도 덜 쓰이기 때문에 임대인 입장에서는 제소전화해조서를 쓰는 것을 선호한다.
제소전화해조서는 임대인과 임차인이 법원에 같이 신청하는 것으로 보통 임대인에게 유리한 내용이 들어가지만
대항력, 계약기간, 계약갱신요구, 권리금보호 등 상가임대차 보호법에 위배되며 명백히 임차인에게 불리한 조건은 법원에서 반려하기도 한다.
하지만 혹시라도 승인되는 경우에는 법원 판결과 동등한 효력을 가지기 때문에 임차인은 제소전화해조서를 작성하는 경우 일방적으로 불리한 사항이 없는지 잘 살펴봐야겠다.
예를 들어 권리금회수기회는 환산보증금 이상이어도 상임법에 의해 무조건 보장받는 권리 중 하나이지만
제소전 화해조서에 명도 시 권리금을 주장하지 못한다고 명시해두면 권리금을 받지 못한다.
주의할 점은 제소전화해조서를 작성하고 나서 전대차계약이 체결되면
다시 전대차임차인과 제소전 화해조서를 작성하지 않는 이상 이전의 제소전화해조서를 가지고 전차인에게 요구하는 것은 안된다.
제소전화해조서 효력을 유지하고 싶다면 전대차계약을 할 때 다시 제소전화해조서를 작성해야 함.