2021년에 사둔 신축 아파트 하나를 전세 주었는데요 2년이 지나 2023년 전세 갱신을 앞두고 있습니다.
전세 갱신을 앞두고 임대인 입장에서 몇 가지 알아둘 사항이 있어 개인적으로 정리해보려고 합니다.
묵시적 갱신과 계약갱신요구(청구)권의 행사
묵시적 갱신
묵시적 갱신은 부동산 상승기에는 임차인(세입자)이 가장 바라는 상황일 것입니다.
묵시적 갱신은 집주인과 세입자 모두가 재계약에 대해 별도 언급을 하지 않고 계약 만료까지 2개월 미만이 남은 경우 동일한 조건으로 2년 연장 계약을 서로 합의했다고 보는 것입니다.
묵시적 갱신이 되면 세입자는 추가로 연장된 2년 거주를 보장받습니다.
이렇게 되면 최초 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 총 4년을 거주 가능한데 여기에 1회 사용 가능한 계약갱신요구권을 행사하지 않은 상태이므로 계약갱신요구권까지 행사한다면 최대 6년까지 거주 가능합니다.
거기에 더하여 묵시적 갱신 기간 중 세입자(임차인)가 중도 계약 해지를 원하는 경우 계약을 해지할 수 있습니다.
정식 전세계약 중 중도 계약 해지를 원하면 임차인은 새로운 세입자를 구해오거나 부동산 복비를 부담해야 하는데, 묵시적 갱신 중 중도 계약해지는 새로운 세입자를 구하거나 공인중개사 중개비용을 부담할 필요가 없으며, 집주인(임대인)에게 계약해지를 통보한 후 3개월 뒤부터 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
하지만 이런 경우는 거의 발생하지 않습니다.
부동산 상승기의 묵시적 갱신은 임차인에게 압도적으로 유리한 계약이기 때문에 일반적인 임대인이라면 절대 묵시적 갱신을 내버려 두지 않습니다.
반면 부동산 하락기의 묵시적 갱신은 임대인에게 유리한 계약입니다.
전세계약을 5억에 체결하였는데 2년이 지나서 전세 시세가 2억이 되었다면 임대인은 조용히 묵시적 갱신을 통해 지나가려고 하겠죠 하지만 일반적인 임차인이라면 묵시적 갱신이 아닌 전세금을 내려서 재계약하자고 연락이 올 것입니다.
마찬가지로 부동산 하락기에도 묵시적 갱신은 잘 발생하지 않습니다.
묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 해지
주택임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차 보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다
(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
※ 「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조 및 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
계약갱신청구권
대부분 최초 계약 2년이 끝나면 계약을 종료하거나, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 전세계약 2년 연장을 요구하게 됩니다.
임대차 3법의 시행으로 인하여 세입자가 계약갱신청구권을 요구하면 집주인은 본인 또는 직계존속, 비속의 실거주, 세입자의 과실 등의 특별한 이유가 없는 한 계약갱신청구권을 수용해야 합니다.
계약갱신청구권을 청구하면서 임대인은 전세금(월세나 반전세면 전월세 전환율에 의한 환산보증금)의 5% 내에서만 증액할 수 있습니다.
단 다음의 하나에 해당하는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
전세 갱신 시 공인중개사가 필수일까요? 중개보수(중개수수료)는 내야 할까요?
전세 재계약은 집주인과 세입자의 동의, 확정일자만으로 효력이 발생하기 때문에 공인중개사를 끼지 않아도 됩니다.
하지만 임차인은 전세 보증금이 늘어난 경우 중개인을 끼고 거래하는게 좋습니다.
전세보증금이 같은 경우 (전세금 증액 없이)
전세 보증금이 오르거나 내리지 않고 2년 갱신하는 경우는 계약서 자체를 새로 쓸 필요가 없습니다.
기존 계약 때 주민센터에서 받은 확정일자도 유효하며 기존 계약서에 특약으로 계약갱신요구권을 행사했으며
기존 계약의 연장임을 써두면 됩니다.
전세보증금이 감액된 경우 (전세금 내려갈 때)
전세가가 하락한 경우에는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 계약 연장, 변경 내용을 넣어야 합니다.
예를 들어 기존의 전세 가격이 3억이라고 가정하면
임대인과 임차인은 2023년 6월 1일부터 2025년 6월 1일까지 보증금을 2억원으로 한다. 라고 변경합니다.
집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않고 처리가능합니다.
계약서를 새로 써도 확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다.
마찬가지로 계약서에 계약갱신요구권을 행사하였음을 특약으로 써둡니다.
전세보증금이 증액된 경우 (전세금 올라갈 때)
증액된 경우임차인 입장에서 조금 주의해야 하는데요.
등기부등본에 기재된 권리는 등재순서대로 우선순위가 발생하기 때문에 만약 전세를 준 집을 담보로 임대인이 은행에서 추가 대출을 발생시켰다면 전세금 전체를 재계약하면 담보대출보다 전세금의 우선순위가 밀리게 됩니다.
때문에 기존 계약의 전세금 우선순위를 유지하기 위해 증액분만 가지고 새로운 계약서를 쓰는데요.
만약 임대인의 추가 대출이 있다면
1. 임차인 기존 전세보증금
2. 은행 담보분
3. 보증금 증액분 순위로 변제권 우선순위가 발생하기 때문에
만에 하나 경매로 집이 처분되면 증액분은 보호받지 못할 수 있습니다.
때문에 임차인은 임대인이 추가 대출을 발생시켰는지 살펴보고 계약하는게 좋습니다.
추가 대출이 없더라도 기존 전세보증금 전체를 새로 계약하기보다는 증액분에 대한 새로운 계약서를 작성하는게 좋습니다.
새로운 계약서에는 기존 계약서가 유효하다는 특약을 작성하고 증액된 보증금에 대한 확정일자를 새로 받아야 합니다.
그래야만 증액 보증금에 대해서도 우선변제권이 생기게 됩니다.
기존 계약서는 새로운 계약서와 같이 잘 보관해둬야 합니다.
전세보증금을 월세, 반전세로 전환하는 경우
전세 보증금에 전월세 전환율을 적용하여 반전세나 월세로 전환 가능합니다.
https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0010
KOSIS
kosis.kr
전월세 전환율은 KOSIS에서 확인 가능하며 전세금에 전월세 전환율을 곱하여 월세를 계산합니다.
전월세 전환율은 매달 바뀌니 그때그때 재확인 바랍니다.
만약 1억원의 전세보증금을 월세로 전환한다면 5대 광역시 3월 기준으로 1억원에 6.2%를 곱한 620만원이 1년간 월세의 합이고 이를 12개월로 나눈 51만원이 월세가 됩니다.
전월세 전환율을 넘는 임대인의 월세 요구는 불가능하며 전체 보증금과 월세를 환산한 보증금의 5% 이내에서 증액만 가능합니다.
주택임대차 보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 = 10% (0.1)
2. 한국은행에서 공시한 기준금리(현재 0.5%)에 대통령령으로 정하는 이율(3.5%)을 더한 비율 = 4%
전세보증금 증액 시 계약서 작성 방법
공인중개사를 통해 전세보증금이 증액된 계약을 할 때는 두 가지 방법이 있는데요.
하나는 계약서 대필
대필료는 10~20만원 정도 법정수수료가 없어 금액 합의가 가능
중개인은 계약서를 검토하고 작성을 도울 뿐이고, 추후 계약 사고가 나도 책임은 지지 않습니다.
두 번째는 일반적인 계약
법정수수료대로 중개료를 지급해야 하며 중개인이 계약서에 서명하고 공제증서를 첨부합니다.
이때 법정수수료의 기준은 전세보증금 증액분에 전체 전세 가격의 상한 요율을 곱하여 결정합니다.
전세 3억원 계약을 1억원 증액한 경우
증액 분 1억원에 3억이상 6억 미만의 전세 중개보수 상한 요율인 0.4를 곱하여 중개보수를 지급합니다.
전월세 신고제
부동산거래관리시스템에서 온라인 신고 가능합니다.
https://rtms.molit.go.kr/index.do
국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템
부동산거래신고 : 1588-0149 주택임대차신고 : 1533-2949
rtms.molit.go.kr
현재 전월세 신고제의 계도기간은 1년 더 연장되었는데요
2023년 5월 말까지로 신고제 계도기간을 연장하며 계도기간 중에는 과태료가 부과되지 않는다고 합니다.
마침 계약 갱신이 2023년 5월쯤인데 그때쯤 하여 계약을 신고해야겠습니다.
착한임대인, 상생임대인 조건
아직 정책이 확정되지 않아 확실한 것은 없지만 현재까지 알려진 상생임대인 혜택을 받기 위해선 다음 조건을 만족해야 합니다.
1. 직전 계약은 1년 6개월 이상이어야 하며 상생임대차 계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 하며, 상생임대차 계약은 2024년 12월 31일 전에 계약해야 합니다.
2. 직전 계약은 승계받은 계약이면 안되고 직전 계약과 상생임대 계약 모두 한 임대인 이름으로 계약해야 합니다.
3. 신규계약 한 이후로 2년 이상 보유해야 합니다.
4. 매도 시 최종 1주택 (일시적 1가구 2주택 포함)이어야 합니다.
5. 주택 취득 시 세입자의 전세금으로 잔금을 치르지 않아야 하며 잔금지급일과 등기접수일중 빠른 날로 주택 취득일을 인정합니다. (갭 투자는 세금 혜택을 주지 않겠다는 소리)
6. 잔금을 다 지불한 다음에 세입자와 전세계약을 해야 합니다.
대부분 5번, 6번에서 많이 막히던데요.
저는 다행히 잔금을 완전히 치르고 나서 한 달쯤 뒤 전세계약을 체결하였습니다.
운이 좋았네요.