아파트 경기는 돌고 돌게 되는데요.
아파트 분양가에 한파가 몰아치게 되면 정부는 아파트 경기를 부양하기 위해 여러 세제상 지원을 주곤 합니다.
그중 하나가 특례 아파트인데요.
특례 아파트는 1998년 5월 22일에서 1999년 12월 31일까지 그리고 2001년 5월 23일에서 2003년 6월 30일까지의 기간 중에 분양계약으로 취득한 아파트를 말합니다.
이 특례 아파트는 완공 후 5년 이내에 매각하면 양도소득세를 완전히 면제해주고 5년이 지나서 아파트를 매도하더라도 5년 이후에 발생한 매매차익에 대해서만 양도소득세를 계산하면 됩니다.
(즉 분양 후 5년이 지난 시점의 아파트 가격을 취득가로 본다는 말)
단, 감면된 양도소득세의 20%는 농어촌 특별세로 납부해야 합니다.
이러한 양도소득세 혜택을 받기 위해서는
1. 분양권으로 취득한게 아니라 분양 계약으로 취득할 것
2. 고급주택(고가주택)이 아닐 것
두 가지 조건이 필요합니다.
2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 (2010년 12월 31일까지 매매계약 체결하고 계약금을 납부한 경우도 포함) 미분양 주택에 대한 과세특례도 있었는데요
수도권이 아닌 수도권 밖의 미분양 주택을 양도하면서 발생한 소득에 대해서는 기본세율을 적용하고 1세대 1주택자의 장기보유 특별공제를 적용해주었습니다.
2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지 취득하는 과밀억제권역을 제외한 모든 지역의 미분양 주택은 5년간 양도소득세를 전액 면제하고 수도권 과밀억제권역(서울 제외)은 5년간 양도세 60%를 감면해주었습니다.
미분양 주택에 대한 과세특례 조특법 98조
제98조(미분양 주택에 대한 과세특례) 연혁 문헌
① 거주자가 대통령령이 정하는 미분양 국민주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유·임대한 후에 양도하는 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 다음 각호의 방법중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다.
1. 소득세법 제92조 및 제93조의 규정에 따라 양도소득의 과세표준과 세액을 계산하여 양도소득세를 납부하는 방법. 이 경우 양도소득세의 세율은 동법 제104조 제1항의 규정에 불구하고 100분의 20으로 한다.
2. 소득세법 제14조 및 제15조의 규정에 따라 종합소득의 과세표준과 세액을 계산하여 종합소득세를 납부하는 방법. 이 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득금액의 계산에 관하여는 소득세법 제19조 제2항의 규정을 준용한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 1세대 1 주택의 판정, 과세특례적용의 신청등 미분양 주택에 대한 과세특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2005.12.31>
③ 거주자가 대통령령이 정하는 미분양 국민주택을 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유·임대한 후에 양도하는 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항의 규정을 준용한다.
(출처 : 조세특례 제한법 타법개정 2009. 1. 30. [법률 제9346호, 시행 2025. 1. 1.] 기획재정부 > 종합 법률정보 법령)
지방 미분양 주택에 대한 양도세 과세특례 조특법 98조의 2
제98조의 2(지방 미분양 주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례)판례문헌
① 거주자가 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 수도권 밖에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "지방 미분양주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조제2항 각 표 외의 부분 본문과 같은 법 제104조 제1항 제2호 및 제2호의 2부터 제2호의 6까지의 규정에도 불구하고 장기보유 특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다.
1. 장기보유 특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조 제2항 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 세율
② 법인이 제1항 각 호 외의 부분 본문의 요건을 갖춘 지방 미분양 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「법인세법」 제55조의2제1항제2호 및 제95조의2를 적용하지 아니한다. 다만, 미등기양도의 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 부동산매매업을 영위하는 거주자가 제1항 각 호 외의 부분 본문의 요건을 갖춘 지방 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 종합소득 산출세액은 「소득세법」 제64조 제1항에 불구하고 같은 법 제55조 제1항에 따른 종합소득 산출세액으로 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 과세표준 확정신고와 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조 신설 2008.12.26]
(출처 : 조세특례 제한법 타법개정 2009. 1. 30. [법률 제9346호, 시행 2025. 1. 1.] 기획재정부 > 종합 법률정보 법령)
미분양 취득자에 대한 양도세 과세특례 조특법 98조의 3
제98 조 의 3 【미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 】
① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내 사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양 주택(이하 이조에서 "미분양 주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권 과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양 주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권 과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상 소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상 소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
<개정 2016.1.19>
1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2017.2.8>
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 또는 재건축사업, 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ붕괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택
③ 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유 주택으로 보지 아니한다. <개정 2014.1.1>
④ 제1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제2항 및 제104조제1항제3호의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다. <개정 2014.1.1> 1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표 1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표 2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 세율
⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
수도권 밖의 지역의 미분양 주택 취득자에 대한 양도세 과세특례 조특법 98조의 5
제98조의 5(수도권 밖의 지역에 있는 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)
① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내 사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양 주택(이하 이조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양 가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2016. 1. 19.>
1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60 2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80 3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100
② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양 주택은 해당 거주자의 소유 주택으로 보지 아니한다. <개정 2014. 1. 1.>
③ 제1항을 적용받는 미분양 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조 제2항 및 제104조제1항제3호의 규정에도 불구하고 장기보유 특별공제액 및 세율은 다음 각 호를 적용한다.
<개정 2014. 1. 1.>
1. 장기보유 특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표 1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표 2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 세율
④ 제1항을 적용할 때 미분양 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 분양 가격 인하율의 산정방법과 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [본조 신설 2010. 5. 14.]
이처럼 미분양 시기에는 과세특례 혜택이 쏟아지게 되는데요
여기에 더하여 아파트 분양사는 중도금 무이자 혜택을 제공하여 구매자의 부담을 줄여주고 심지어 분양가보다 낮은 할인분양을 하기도 합니다.
또한 청약통장 없이 선착순 분양을 하거나 현장 추첨을 통해 아파트 분양권을 주게 됩니다. 재당첨 제한도 없고요
아파트 시세가 계속 떨어질 거라 생각하는 시기라 이렇게 해도 사람들이 아파트 구매를 꺼리기 때문에 여러 혜택들이 따라붙습니다.
이런 과세특례 혜택과 여러 건설사 혜택이 주어질 때 아파트가 내 실거주지 근처에 분양한다면 분양받는게
손해 볼 확률이 낮다고 생각합니다.