상생임대인 제도 연장, 언제까지 계약해야 인정될까?

상생임대인 제도 연장

2024년 7월 상생임대인 제도가 연장되었습니다.

상생임대인 제도는 2024년 12월 종료될 예정이었으나 2년 더 연장되어 2026년 12월까지 2년 연장되었습니다.

 

법률을 개정해야 하는 정책은 국회를 통과하지 못해 말만하고 사라지는 경우가 있는데 이번 상생임대인 제도 연장은 국회를 통하지 않고 시행령만 개정하면 효력이 발생하므로 확정된 사항입니다.

 

예전에 조정지역 다주택자 취득세 중과세 과소신고가산세, 납부지연가산세 면제 관련 글을 올렸는데 과소신고가산세, 납부지연가산세 면제는 국회통과가 필요한 변경사항이었고 국회를 통과되지 못해 폐기되었습니다.

 

당시 취득세 중과세 과소신고가산세, 납부지연가산세가 폐지될 것으로 상정하고 아파트 매도 계획을 세웠었는데 국회 통과가 되지 않은 것을 뒤늦게 알아 급하게 아파트를 매도하였습니다.

무슨 제도가 바뀐다고 하면 바뀌는구나 하면 안되고 국회를 통과해야 효력이 발생하는지까지 살펴봐야 합니다.

일시적 1가구 2주택자 취득세 중과세시 과소신고가산세, 납부지연가산세 면제

 

상생임대인 제도란?

1가구 1주택자는 집을 매도할 때 양도차익 12억원까지 비과세 적용을 받습니다.

일반적으로 2년간 보유해야 비과세 대상이 되며 조정지역은 2년 거주조건이 추가로 필요합니다.

 

상생임대인은 임대인이 임차인의 월세나 보증금을 직전 계약 대비 5% 이하로 올리거나 낮췄을 경우 인정받을 수 있습니다.

상생임대인 조건을 만족할 경우 집주인이 2년 거주한 것으로 인정하여 조정지역에서 매수한 주택이더라도 상생임대인 제도를 적용하면 비과세 조건을 만족할 수 있습니다.

 

상생임대인을 적용받기 위해서는 직전 임차계약은 1년 6개월 이상, 상생임대계약은 2년 이상 임차인에게 임대해야 합니다.

이때 직전 임차계약 임차인과 상생임대계약의 임차인은 동일하지 않아도 됩니다.

또한 임대계약 중 임차인이 임대계약 종료를 원한다면 다른 임차인에게 동일 조건 혹은 그 이하 조건으로 임대하여 잔여기간을 채우면 인정됩니다.

 

한가지 주의할 점은 집을 취득 후 임차계약이 직전계약입니다.

주택 분양 및 매매를 하면서 주택을 취득하기 전 전세계약을 체결하여 갭투자를 진행하는 경우가 있습니다.

이러한 갭투자는 직전계약으로 인정되지 않습니다.

상생임대인 제도는 주택을 취득 후 체결된 임대차 계약을 직전계약으로 보며, 주택 취득 전 체결된 임대차 계약은 상생임대인에서 말하는 직전계약에 해당하지 않습니다.

 

상생임대인 조건, 언제까지 계약 체결?

2년 상생임대인 제도는 2026년 12월 31일에 종료됩니다.

2026년 12월 31일에 종료라는 것의 의미는 2026년 12월 31일 이전에 체결된 상생임대계약(두번째 임대계약)까지만 인정해준다는 의미입니다.

 

즉, 상생임대인 조건을 만족하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.

1. 직전 임대차 계약의 임대 기간이 1년 6개월 이상

2. 직전 임대차 계약은 주택을 취득한 다음 체결

3. 두번째 임대차 계약의 임대 기간이 2년 이상

4. 두번째 임대차 계약의 임대료 인상률 5% 이내 (인하도 인정)

5. 두번째 임대차 계약의 체결 시기는 2026년 12월 31일 이전