아는 분 건물에 세입자가 변경되어 새로운 세입자가 들어왔습니다.
이전 세입자는 사용 용도를 사무실로 신고하여 사용하고 있었는데요, 새로운 세입자는 의원입니다.
사무실과 의원은 모두 제1종 근린시설로 동일한 군에 속해 있어 용도변경 없이 처리가 가능할 줄 알았는데요.
2017년도쯤 법이 바뀌어 사무실에서 의원으로 용도변경을 해야만 허가가 나올 수 있다고 합니다.
보건소에서는 사용용도가 바뀌지 않으면 의원 개설등록이 불가능하다는 입장입니다.
그래서 구청 건축과에 전화해서 사무실에서 의원으로 용도를 바꾸고 싶다고 물어보니 건축사로부터 구조안전 확인서와 배치도 평면도, 건물도면을 받아오라고 합니다.
증축을 한 것도 아니고 대규모 개보수, 수선을 한 것도 아닌데 건축사의 구조안전 확인서랑, 건물도면을 요구하는게 맞는 걸까요?
만약 건축사에게 의뢰하는게 맞다면 건축사 보수는 누가 지불하는걸까요?
상식적으로 생각해봤을 때 법이 그럴 리가 없다고 생각하여 직접 찾아보았습니다.
건축물의 용도변경과 표시변경
건축물의 용도는 29개의 용도와 9개의 시설군으로 이루어져 있으며,
왼쪽의 번호가 낮을수록 상위시설이고 번호가 높을수록 하위시설입니다.
하위시설에서 상위시설로의 용도변경은 허가가 필요하며,
상위시설에서 하위시설로의 용도변경은 신고가 필요합니다.
동등한 순위 시설 간의 용도변경은 건축물의 표시변경이 필요합니다.
| 1 | 자동차 관련 시설군 | ▪ 자동차 관련 시설 |
| 2 | 산업 등의 시설군 | ▪ 운수시설 ▪ 창고시설 ▪ 공장 ▪ 위험물저장 및 처리시설 ▪ 자원순환 관련 시설 ▪ 묘지관련 시설 ▪ 장례시설 |
| 3 | 전기통신시설군 | ▪ 방송통신시설 ▪ 발전시설 |
| 4 | 문화 및 집회시설군 | ▪ 문화 및 집회시설 ▪ 종교시설 ▪ 위락시설 ▪ 관광휴게시설 |
| 5 | 영업시설군 | ▪ 판매시설 ▪ 운동시설 ▪ 숙박시설 ▪ 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 |
| 6 | 교육 및 복지시설군 | ▪ 의료시설 ▪ 교육연구기설 ▪ 노유자시설(老幼者施設) ▪ 수련시설 ▪ 야영장 시설 |
| 7 | 근린생활시설군 | ▪ 제1종 근린생활시설 ▪ 제2종 근린생활시설(대중생활시설은 제외함) |
| 8 | 주거업무시설군 | ▪ 단독주택 ▪ 공동주택 ▪ 업무시설 ▪ 교정 및 군사시설 |
| 9 | 그 밖의 시설군 | ▪ 동물 및 식물 관련 시설 |
용도변경 허가가 가장 까다롭고 용도변경 신고는 중간, 건축물의 표시변경은 가장 쉽습니다.
같은 시설군 내에서 변경하는 경우는 건축물대장 표시변경을 하는데, 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 하면 됩니다.
다만, 다음의 변경은 용도변경 절차 없이 임의 변경이 가능합니다. (건축법 시행령 제14조 제4항)
- 건축법 시행령 별표1 용도별 건축물의 종류의 같은 호 안에서의 변경
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위 안에서 제1종, 제2종 근린생활시설 간의 변경은 용도변경 절차 없이도 임의 변경이 가능합니다.
근거는 아래의 건축법 시행령입니다.
건축법
제19조(용도변경) ①ㆍ② (생 략)
③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 자동차 관련 시설군 2. 산업 등의 시설군 3. 전기통신시설군 4. 문화 및 집회시설군 5. 영업시설군 6. 교육 및 복지시설군 7. 근린생활시설군 8. 주거업무시설군 9. 그 밖의 시설군
⑤ ～ ⑦ (생 략)
건축법 시행령
제14조(용도변경) ①ㆍ③ (생 략)
④ 법 제19조제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 변경”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다. 다만, 별표 1 제3호다목(목욕장만 해당한다)ㆍ라목, 같은 표 제4호가목ㆍ사목ㆍ카목ㆍ파목(골프연습장, 놀이형시설만 해당한다)ㆍ더목ㆍ러목, 같은 표 제7호다목2) 및 같은 표 제16호가목ㆍ나목에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 제외한다.
1. 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경
⑤ ～ ⑦ (생 략)
네, 건축물의 용도변경이 아닌, 건축물의 단순 표시변경만 하면 됩니다.
구조안전확인서 면제 대상
2017.5.1. 법제처는 모든 건축물의 용도변경하려는 경우 허가권자에게 "구조안전확인서"를 제출해야 한다고 하였는데요.
문제는 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인을 받아서 건물을 임대 할 때마다 건축물의 구조안전확인서를 제출하라고 한 것입니다.
이러한 탁상행정을 개선하기 위해 대한 건축사 협회에서 2020년 6월 5일 국토부에 제도개선을 요청하였습니다.
그 결과 ｢건축법｣ 제19조제4항에 따른 동일 시설군 내 용도변경하는 경우와 건축물의 용도변경에 따라 달라지는 구조내력이 5% 미만*인 경우 별도의구조안전확인을 받지 않을 수 있도록 제도를 운영 중
즉 다시 말해서
1. 동일 시설군 내 용도변경하는 경우
2. 구조내력의 변경이 5% 미만인 경우
별도의 구조안전 확인서가 필요 없다는 말입니다.
그렇다면 여기까지 해서 구조안전 확인서는 필요 없다고 확인하였습니다.
또한 사무실 -> 의원의 용도 변경은 같은 1종 근린생활시설 내에서의 변경이므로
건축물 용도변경 신청이 아닌 건축물 표시변경만 신청하면 됩니다.
참고로 용도변경 허가나 신청은 구조안전확인서 제출 대상이지만 구조변경, 대수선 없는 용도변경은 내력 변동 없음을 건축사의 확인서로 대체 가능하기도 합니다.
1종 근린시설의 종류
1. 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점(1000㎡ 미만인 것)
2. 휴게음식점 또는 제과점(300㎡ 미만인 것)
3. 이용원, 미용원, 목욕장 및 세탁소(공장에 부설된 것과 「대기환경보전법」, 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치허가 또는 신고의 대상이 되는 것 제외)
4. 의원·치과의원·한의원·침술원·접골원(接骨院), 조산원, 산후조리원 및 안마원
5. 탁구장 및 체육도장(500㎡ 미만인 것)
6. 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 공공업무시설(1,000㎡ 미만인 것)
7. 마을회관, 마을 공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터 등 주민이 공동으로 이용하는 시설
8. 변전소, 도시가스배관시설, 양수장, 정수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지공급이나 급수·배수와 관련된 시설
9. 금융업소, 사무소, 부동산 중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반 업무시설(30㎡ 미만인 것)
건축물 표시변경 온라인 신청 - 건축 행정시스템 세움터
같은 1종 근린생활시설군에 속한 사무실 -> 의원으로 용도를 바꾸려면 용도변경이 아닌 표시변경을 신청해야 합니다.
건축물 용도변경이나 표시변경은 직접 구청 건축과에 방문해서 신청할 수도 있지만 온라인 신청도 가능합니다.
온라인 신청은 건축행정시스템 세움터라는 곳에서 가능합니다.
참고로 세움터는 구글 크롬을 지원하지 않기 때문에 반드시 인터넷 익스플로어를 사용해서 접속해야 합니다.
건축물 표시변경 신청은 임차인도 가능하긴 하지만, 건물주가 신청하는게 더 일처리가 빠르고 편하므로 건물주가 신청하는게 좋습니다.
건축물 표시변경을 위해서는 검색창에 표시라고 검색하면 됩니다.
이때 본인이 살고 있는 지역을 앞에 붙이고 표시라고 검색하면 됩니다.
예를 들어 용도 변경할 건물이 광주광역시 남구에 위치하면 광주광역시 남구 표시라고 검색하면 됩니다.
그리고 광주광역시 남구 건축물 표시(변경, 정정)신청을 선택하고 민원신청을 눌러주면 됩니다.
다음으로 표시변경 신청서를 작성할 차례입니다.
우선 맨 오른쪽 위의 신규 작성 버튼을 눌러줍니다.
그리고 대지위치 오른쪽의 검색에서 본인의 동을 입력합니다.
예를 들어 광주광역시 북구 삼각동에 건물이 위치하면 삼각을 써넣으면 광주광역시 북구 삼각동이 나옵니다.
동까지 선택한 다음 오른쪽에 대지를 넣고 나머지 지번을 넣으면 그 위치의 건축물 정보를 가져올 수 있게 됩니다.
건축물 정보를 가져오면 여러 가지 정보가 나올텐데요.
적당히 정보가 맞는지 확인하고 맨 오른쪽의 체크박스에 체크를 해줍니다.
이후 표시변경 정정 작성 내역에서 선택항목 추가 버튼을 눌러줍니다.
소유자 현황에서 성명과 주민등록번호, 소유권 지분 등을 입력하고 도로명주소를 입력합니다.
소유자가 단독 소유자라면 소유권지분에 1/1를 입력하고,
소유자가 단독 소유자가 아니고 공동명의라면 소유권 지분을 입력합니다.
소유자 현황에서 오른쪽 아래 부분의 추가 버튼을 누르면 소유자를 추가 가능합니다.
만약 소유자의 지분이 30%, 30%, 40%라면 소유권 지분에 3/10, 3/10, 4/10을 입력하여 소유자를 3명 등록하면 됩니다.
이후 내용을 저장하고 오른쪽의 민원신청 버튼을 누르고 공인인증서로 인증을 진행하면 건축물 표시변경 신청은 끝입니다.
건축물 표시변경이 완료되기까지 보통 1~2주 정도가 소요됩니다.
추가내용
건축물 표시변경도 그냥 해주지 않네요
구청에서 연락이와서 스프링클러나 방화유리창이 설치되어 있는지 본다고 합니다.
도면이 없어서 결국 건축사에게 의뢰하여 도면을 만들고 방화대책도 세우고 겨우 허가받았습니다.
아래 글을 참고하세요 법이 진짜 불합리하게 되어있습니다.
건축물대장 용도변경, 표시변경 시 인접대지 경계선과 방화유리창, 스프링클러 설치안하는 방법
상가에 새로운 임차인이 들어올 때 사용용도에 맞게 건축물대장 용도변경을 하거나 건축물대장 기재내용 변경 신청(건축물대장 표시변경)을 하고 들어옵니다. 기존 공인중개사를 공부할 때는
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