1. 깡통전세
매매금액과 같거나 더 높은 금액에 전세계약을 하여 본인이 최우선 순위 권리자여도
경매 낙찰금이 본인의 전세금보다 적을 경우 발생합니다.
2. 전월세 이중계약 (실소유자 사칭)
집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인이라고 사칭하여
다른 임차인과 전세계약을 체결하는 경우 발생합니다.
등기부등본을 뜯어보고 등기부등본상 소유자와 실 전세계약자의 주민등록증을 비교해서 확인해야 합니다.
주민등록증을 위조하는 경우는.. 답이 없음
되도록이면 부동산 중개사를 끼고 거래해야 중개사의 책임보험을 통해 어느정도 금액은 보상받을 수 있습니다.
하지만 중개사의 책임보험 한도는 보통 1억을 설정하는데요
만약 본인의 보증금이 2억이고 2억을 모두 날린경우 1억까지만 배상받습니다.
또한 한 중개사가 여러건의 중개 사고를 발생시킨 경우 예를 들어 10명에게 1억씩 손해를 입힌 경우 책임보험에서는 10명에게 1억씩 배상하는게 아닌 총 1억 한도 내에서 10명에게 배분하여 1000만원씩 배상합니다.
중개사 책임보험은 100% 믿을 수 있는 보험은 아닙니다.
3. 같은 집에 이중, 삼중계약
집은 하나인데 전세 계약을 여러 명과 체결하여 전세금을 중복해서 받는 경우
이 경우 여러 명이 한 번에 이사를 들어오려 하기 때문에 빨리 발각되는 편입니다.
주로 전세금이 주변에 비해 비정상적으로 싸게 나오는데 이렇게 싸게 내놓아야 여러명에게 연락이 동시에 오고 동시 계약을 진행하기 때문에 비정상적으로 싼 전세는 의심해볼 필요가 있습니다.
4. 신탁 사기
주택뿐만 아니라 상가 임대차에서도 발생하는 일인데
건물이나 집주인이 신탁사와 신탁계약을 체결하면 임차인, 세입자는 신탁회사와 임대차 계약을 작성해야 합니다.
건물주나 집주인과 직접 계약서를 작성하고 돈이 오간 경우 이에 대한 계약은 무효가 됩니다.
만약 등기에서 신탁회사가 보이면 신탁원부를 발급받고 (법원이나 인터넷 발급 가능)
신탁원부에서 계약 당사자가 누구인지 보고 당사자와 계약해야 합니다.
신탁사와 직접 계약하고 신탁계좌로 돈을 입금하는게 일반적입니다.
5. 전입신고와 집 담보대출이 같은 날 일어난 경우
전입신고를 하면 대항력은 다음날부터 발생하지만
집을 담보로 대출하여 발생하는 은행의 권리는 당일부터 발생합니다.
때문에 전입신고와 집담보대출이 같은 날 일어나면
본인의 전세금 권리가 후순위로 밀리게 되어 보증금을 받지 못할 수 있습니다.
6. 매매 가격을 사기 쳐서 전세입자를 받은 경우 (깡통전세 사기 유형)
허위 매매계약을 체결하여 전세입자가 매매 가격이 본인의 전세금보다 높다고 착각하게 만든 뒤
전세계약 후 버리는 명의로 집의 소유자를 변경합니다.
아파트보다는 매매 가격을 알기 힘든 빌라에서 주로 발생하며
매매가격을 알기 어려운 신축 빌라에서 자주 발생하는 사기입니다.
주의사항
1. 전세 계약서에 특약을 넣는 게 좋습니다.
전세 특약으로 임대인이 명의를 이전하거나 계약서 작성 당시와 근저당 내용이 바뀔 경우 계약을 무효로 하고 임차인의 손해를 배상한다는 조항을 넣는 게 좋습니다.
2. 등기부등본이 깨끗하고 본인이 최우선순위 권리자여도 그 순위보다 우선하는게 두 가지 있습니다.
하나는 세금이고 다른 하나는 체불된 임금입니다.
임대인이 직장인인 경우 체납된 세금(특히 당해세)이나 임금이 있을 확률은 낮아지고
사업을 한다면 체납 세금이나 임금이 있을 확률이 좀 올라가는 경향이 있습니다.
국세완납증명서(국세납세증명서)라는게 있는데 이걸 임대인에게 요구하면 체납된 세금이 있을 확률이 낮아집니다.
되도록이면 국세완납증명서를 임대인에게 발급받아 전세계약을 하는게 좋습니다.
임대인이 국세완납증명서 발급을 거부할 수도 있는데 이럴 경우 기분이 나빠서 거절한 경우일 수도 있지만
실제 세금을 내지 않고 있는 경우 일수도 있기 때문에 안전을 위해 다른 집을 계약하는게 좋습니다.
국세완납증명서는 홈택스에서 신청 가능합니다.
임금체불내역도 고용노동부에서 체불사업주 명단 공개를 하고는 있지만
업데이트가 느리고 2회 이상 임금체불로 유죄를 받고 3천만원 이상 체불해야 사업주 명단을 공개합니다.
사실상 이 정보로는 체불임금이 있는지 알기 어렵습니다.
임대인이 혹시 사업이나 자영업을 한다면 체불임금이 있을 수도 있다는 것을 고려해봐야겠습니다.
3. 전세보증보험도 100% 믿을 수 없습니다.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/08/775435/
"전세보증보험 가입했는데...돈 못받아 길거리 나앉게 생겼습니다"
보험료 내고 가입 마쳤는데 지급시기 되자 돌연 "못준다" 소유권 이전·전입신고 같으면 임차인 불리한 상황되는 등 18일 전세보증 의무화 앞두고 HUG 업무개선 필요성 부각
www.mk.co.kr
A씨는 지난달 초 HUG에서 요청하는 서류를 준비해 보증보험 이행 청구를 했다. 하지만 지급일을 맞추기 위해 이사 날짜까지 물어보던 HUG 측에서는 지난달 말 돌연 대항력에 문제가 있어 보험금 지급이 보류됐다고 통보해왔다. 임차인은 전입신고 다음날 대항력이 발생하지만 질권과 근저당권 등 새 임대인의 권리는 당일 효력이 발생하다 보니 향후 HUG가 세입자를 대신해 임대인에게 돈을 받지 못할 가능성이 있다는 이유에서다. HUG는 최근 대항력이 부족하다고 판단되는 임대보증금 반환 이행 청구에 대해 무더기로 심사 보류 판정을 내렸고, A씨와 비슷한 처지에 있는 세입자만 30여 명에 달한다.
HUG는 세입자에게 미리 보증금을 지급하고 임대인에게 보증금을 받는 방식으로 일을 하는데
HUG가 세입자를 대신해 임대인에게 돈을 받지 못할 가능성이 있으면 보증금을 돌려주지 않습니다.
전세 보증보험은 임차인에게 무조건 전세금을 보장해주는 제도가 아니고
임차인이 받을 수 있는 전세금을 원하는 날짜에 받을 수 있게 해주는 제도 정도라고 생각하면 될것 같습니다.
세입자를 대신해 임대인에게 돈을 받지 못할 것이라는 것이 뻔하면 HUG는 돈을 지급하지 않고
전세금 손실은 전세입자가 그대로 떠안게 됩니다.