2022년 12월까지 저가양도가 유리하다.
최근 부동산시장이 얼어붙으며 아파트 가격이 많이 낮아졌는데요.
다주택자들 중 일부는 주택 매매를 선택하여 주택을 정리하기도 하지만 일부 다주택자들은 하락기를 이용하여 명의 정리를 하기도 합니다.
본인이 가지고 있던 여러 채의 주택을 자녀들을 세대분리시킨 후 자녀들 명의로 취득하여 명의 정리를 하는데요.
이렇게 명의를 정리하여 1가구 1주택 조건을 맞춘다면 1가구 1주택 양도소득세 비과세액을 12억까지 (종전 9억) 받을 수 있게 됩니다.
특히 윤석열 정부들어 2023년 5월 9일 이전까지 조정지역 내 다주택자들의 장기보유 특별공제를 인정해주고 양도소득세 중과 배제를(20% 중과) 해주면서 부모 자식 간 저가 양도나 저가 매매가 많이 이루어지고 있습니다.
취득세 또한 2023년부터 저가양도하더라도 시가에 대하여 취득세를 계산하는데, 현재 2022년은 저가 양도한 금액에 대하여 취득세를 계산하므로 저가 양도를 할 거라면 2022년 말까지 하는게 유리해 보입니다.
저가 양도의 주의사항
과세관청은 가족 간 거래(매매 또는 금전거래 등)에 대해서는 일반 거래보다 더 면밀하게 살펴보는 경향이 있습니다.
직계 가족간, 즉 특수관계인 간 매매는 상속세 및 증여세법 제44조에 의해 일단 증여로 추정하고
매수자가 매수자금 입증을 해야 증여가 아닌 양도로 보고 있습니다.
특수관계인 간 매매에서는 매수 자금을 어떻게 마련했는지 자금의 출처와, 거래금액이 중요합니다.
특수관계인이더라도 자금출처가 확실하고, 적절한 시세에 맞춰 거래를 하면 정상적인 매매거래로 봅니다.
특수관계인간 거래에서 자금출처 조사는 거의 100% 들어온다고 보면 되니 철저히 준비해야 합니다.
가족간 거래에서 문제가 발생할 수 있는 부분은 양도소득세와 증여세입니다.
양도소득세
시가 - 거래가액 < 기준금액이면 적정 거래금액
시가 - 거래가액 > 기준금액이면 양도소득세를 시가 기준으로 부과합니다.
기준금액은 시가와 거래가액의 차액이 3억 또는 시가의 5% 중 적은 금액을 말합니다.
증여세
시가 - 거래가액 < 기준금액이면 적정거래금액
시가 - 거래가액 > 기준금액이면 초과분에 대하여 증여세를 부과합니다.
기준금액은 시가의 30% 또는 3억원 중 더 낮은 금액을 말합니다.
예를 들어 시가 대비 35% 싸게 가족간 매매가 발생하면 매도자가 내야 할 양도소득세는 시가로 부과하고,
매수자가 내야 할 증여세는 시가의 5%(35% 싸게 매매해서 30% 초과분 5%)에 해당하는 금액은 증여세가 부과됩니다.
그런데 매도자가 1가구 1주택이고 시가가 12억원 미만이라면 양도소득세는 신경 쓸 필요가 없습니다.
시가의 5% 이상 싸게 매매해서 양도소득세의 기준시가가 시가로 되더라도 1가구 1주택 비과세 구간에 해당하여 양도소득세가 0원으로 같기 때문입니다.
이는 비과세 요건을 만족한 일시적 1가구 2주택의 경우에도 마찬가지입니다.
하지만 매도자가 1가구 1주택이 아닌 1가구 다주택이라면 시가의 5% 이상 싸게 매도한 경우 매도가를 시가로 봐서 양도차익이 증가하기 때문에 이에 대한 양도소득세를 내야 합니다.
증여세는 시가의 30%, 3억원 이상 낮게 거래하면 초과분은 증여로 취급하는데요.
이렇게 증여로 취급받던, 현금으로 증여하던 내는 증여세는 같기 때문에 보통 시가의 70% 이하로 거래는 하지 않습니다.
괜히 증여로 취급받으면 관할 세무서의 눈에 띄게 되니까요.
그래서 일반적으로 시가의 70% 이상에서 거래가 이루어지게 됩니다.
여기서 선택을 해야 하는데요.
가족간 매매에서 전체적인 지출 금액을 줄이고 싶다면 시가나 95% 이내로 매매하는게 좋고, 매수자(보통 자녀)의 부담을 줄이면서 부모님이 부담을 더 지고 싶다면 보통 시가의 75% ~ 80% 정도 선에서 매매합니다.
예를 들어 계산해보겠습니다.
1가구 2주택이고 취득가 5억 양도가 20억 보유기간 10년인 경우
시가대로 거래하면 양도소득세는 5억 2천만이고 5% 할인 거래하면 양도소득세는 4억 8천만원입니다.
자식에게 저가 양도 시 약 20% 정도 싸게 매매한다고 가정해보면 16억에 양도하므로 자녀는 취득가가 16억이고 양도소득세는 20억을 기준으로 적용됩니다.
| 20% 할인 (매수자 취득가 16억) | 5% 할인 (취득가 19억) | |
| 양도소득세 | 5억 2천만 (매도인 양도가, 시가 20억 기준) |
4억 8천만 |
| 취득세 | 5600만 (취득가 16억 기준) | 6650만 |
| 합계 | 5억 7600만 | 5억 4600만 |
총액을 비교해보면 20% 할인, 5% 할인 둘의 차이는 3000만원 입니다.
원래 19억 ~ 20억 정도에 매도해야 할 집을 20% 할인하여 16억에 취득하였으니 매수자(보통 자녀)는 3 ~ 4억의 금액을 덜 준비해도 됩니다.
그럼 3억을 돈으로 주면 증여세가 얼마인지 알아보겠습니다.
이미 5000만원의 증여가 끝난 자식에게 3억원을 증여하려고 한다면 4800만원의 증여세가 발생합니다.
20% 저가 매도하면 부모가 양도소득세로 3000만원을 더 내지만 자녀의 증여세 부담이 4800만원이 덜어지게 됩니다.
부모 + 자식을 경제 공동체로 본다면 20% 저가 매도가 1800만원 손해지만 자녀에게 적은 증여세를 적용하면서 재산을 이전하고 싶다면 저가매도가 좋은 선택이 될 수 있다고 봅니다.
또 다른 예를 들어보겠습니다.
1가구 2주택이고 취득가 5억 양도가 12억 보유기간 10년인 경우
시가대로 거래하면 양도소득세는 2억 1800만이고 5% 할인 거래하면 양도소득세는 1억 9600만원입니다.
자식에게 저가 양도 시 약 20% 정도 싸게 매매한다고 가정해보면 9.6억에 양도하므로 자녀는 취득가가 9.6억이고 양도소득세는 12억을 기준으로 적용됩니다.
| 20% 할인 (매수자 취득가 9.6억) | 5% 할인 (취득가 11.4억) | |
| 양도소득세 | 2억 1800만 (양도가, 시가 12억 기준) | 1억 9600만 |
| 취득세 | 3360만원 (취득가 9.6억 기준) | 3990만원 (취득가 11.4억 기준) |
| 합계 | 2억 5160만 | 2억 3590만 |
20% 할인과 5% 할인 둘의 차이는 1570만원 입니다.
그럼 11.4억을 9.6억에 매도하였으니 매수자는 1.8억의 이익인데요.
1.8억에 대한 증여세를 계산해보겠습니다.
이미 5000만원의 증여가 끝난 자식에게 1.8억의 증여세는 2500만원이 나옵니다.
20% 저가 매도하면서 부모가 양도소득세로 1570만원을 지불할지 시가나 5% 할인 매도하여 자녀가 낼 증여세를 아낄지 선택하면 되겠습니다.
(1.8억을 현금 증여 시 2500만원 증여세가 나옵니다. 아파트를 1.8억 싸게 매도하면 1.8억 현금 증여와 같은 효과가 나타나는데 대신 양도소득세로 부모가 1570만을 추가 부담할지 선택하라는 내용입니다.)
1가구 1주택이거나 일시적 1가구 2주택인 경우
만약 1가구 1주택이거나 비과세 조건을 만족한 일시적 1가구 2주택 상태라면
매도가가 12억인 경우 1가구 1주택 비과세 구간이라 양도소득세가 0원입니다.
| 20%할인 (취득가 12억) | 5% 할인 (취득가 11.4억) | |
| 취득세 | 3360만원 | 3990만원 |
이런 경우 취득세만 비교하면 되는데요.
20% 낮게 거래하는게 무조건 더 이익입니다.
(2022년 기준, 2023년부터는 저가 양도가액이 아닌 시가로 취득세가 계산되어 5% 할인이 취득세가 더 낮습니다.)
취득세
2023년부터 취득세도 부당행위계산부인이 적용됩니다.
예를 들어 시가 10억의 아파트를 8억에 양도하였다면 (양도가, 공시가 중 높은 금액 적용이나 편의상 양도가로 계산)
2022년까지는 8억에 대하여 취득세를 부과하는데 2023년부터는 10억에 대해 취득세를 부과합니다.