상가주택, 2종 근린생활시설은 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함될까요?
예를 들어 설명하겠습니다.
A씨는 2층 상가주택을 소유하고 있으며 1층은 식당으로 2층은 실제거주하는 주택으로 사용하였습니다.
건축물대장상 용도는 2종 근린생활시설로 주택은 아닙니다.
또한 아파트 1채를 소유하고 있습니다.
이럴 경우 양도소득세 산정 시 상가주택이 주택수에 포함되어 1가구 2주택일까요?
아파트를 1채만 보유하고 있으니 1가구 1주택일까요?
결론부터 말하자면 현재 1가구 2주택입니다.
공부상 용도에 관계없이 실제 주거용으로 사용하였다면 주택으로 취급하며, 1가구 1주택 양도소득세 비과세(12억 공제) 대상이 아닙니다.
특히 전입신고 등을 통해 2층에 거주한 것이 확인되면 주택으로 사용했다는 확실한 증거가 되므로 조세당국은 1가구 2주택으로 취급하여 상가주택이나 아파트를 매도할 때 양도소득세를 과세할 것입니다.
상가주택 + 아파트 1가구 2주택 절세방법
2023년 기준 대부분 조정지역이 해제되었고 한시적으로 조정지역 양도소득세 중과(2주택 +20%, 3주택 +30%)가 해제되어 양도소득세가 많이 줄어들었지만 그래도 비과세에 비하면 아쉬운게 사실입니다.
절세방법은 상가주택의 양도차익과 아파트의 양도차익을 비교하여 양도차익이 큰 쪽을 나중에 팔아야 절세할 수 있습니다.
아파트의 양도차익이 더 큰 경우
우선 아파트의 양도차익이 더 큰 경우를 생각해보겠습니다.
이럴 경우 상가주택을 완전한 상가로 용도변경하면 아파트만 주택으로 남게 되므로 1가구 1주택이 적용되어 비과세 적용이 가능합니다.
소득세법 기본통칙 89-154-12에 따르면 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 합니다.
그리고 양도일은 잔금일입니다.
즉 상가주택을 양도할 때 잔금일 이전에 주택을 멸실시키면 아파트 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
상가주택의 양도차익이 더 큰 경우
상가주택의 양도차익이 더 큰 경우 아파트를 먼저 처분해야 합니다.
(아파트를 처분하는 것 역시 상황에 따라 대응법이 다릅니다.
아파트를 양도소득세를 내고 매도하는 방법이 있고 양도차익이 너무 크다면 자녀에게 저가매매하거나 증여하거나 부담부증여로 넘기는 방법도 있습니다.)
상가주택의 양도소득세를 산정할 때 2021년 12월 31일 이전까지는 주택의 면적이 주택 외 면적보다 더 클 경우 상가주택 전체를 주택으로 보아 1가구 1주택 비과세 적용이 가능했습니다.
(주택 외 면적이 주택보다 클 경우 주택부분만 주택으로 1가구 1주택 비과세)
하지만 2022년 1월 1일부터는 상가주택의 거래가액이 12억원을 넘어갈 경우 주택 부분의 면적과 관계없이 상가주택의 양도소득세 산정시 주택부분만 주택으로 취급합니다.
(거래가액 12억원 이하인 경우 종전과 동일하게 주택면적이 더 클 경우 주택으로 취급)
2023년 현재 기준 거래가액 12억이 넘는 상가주택의 양도소득세는 주택과 상가 각각을 분리하여 계산해야 합니다.
상가주택을 매매할 때 주의사항이 하나 더 있는데 잔금일까지 주택을 유지해야 한다는 것입니다.
위에서 살펴본 소득세법 기본통칙 89-154-12의 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의해 1세대 1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우 매매계약일 현재를 기준으로 한다는 조문을 이용하여 상가주택을 매매할 때 매도자는 계약일 기준 1세대 1주택 비과세 혜택을 받아 양도소득세를 비과세 적용받았으나 기재부의 유권해석이 발표되면서 2022년 12월 20일부터는 잔금일 기준으로 판단하도록 바뀌었습니다.
현재 상가주택 매매를 계약하고 잔금일 전에 주택을 멸실할 경우 비과세 적용이 되지 않도록 바뀌었습니다.
때문에 상가주택을 매매할 때는 잔금일까지 주택을 멸실하지 말고 유지해야 1가구 1주택 비과세 혜택(12억 공제)을 받을 수 있습니다.