동거봉양합가 주택 양도소득세 비과세 조건, 일시적 퇴거, 2주택과 합가할 경우
동거봉양합가 제도
동거봉양합가는 1세대 1주택인 자녀와 1세대 1주택인 만 60세 이상 부모님이 합가하면 10년간 2개의 세대를 하나의 세대로 보지 않고 각각의 세대로 보아 양도소득세를 과세한다는 제도입니다.
이때 1세대 1주택은 일시적 1가구 2주택도 1주택으로 간주합니다.
이론상 일시적 1가구 2주택인 자녀와 일시적 1가구 2주택인 부모님이 합가하여 순서대로 집을 매도하면 4개의 주택을 모두 양도소득세 1세대 1주택 혜택을 받아 처분할 수 있습니다.
동거봉양합가는 자녀가 노부모를 모시는 효 문화를 장려하고 자식이 부모를 모실 때 세제상 불이익을 받지 않도록 하기 위해 도입되었습니다.
동거봉양합가 제도를 이용함으로써 부모님을 모시기 위해 주택을 매각하지 않아도 되어 주택시장을 안정화하고 전세나 월세 등의 안정적인 공급이 가능하다는 의의도 있습니다.
동거봉양합가 제도를 적용받기 위해서는 다음과 같은 조건이 필요합니다.
1. 합가일 기준 1주택을 보유한 자녀와 1주택을 보유한 만 60세 이상의 직계 존속과 합가해야 합니다.
1주택에는 일시적 1가구 2주택도 포함되며 합가일 기준 만 60세 이상은 부모님 중 한분만 넘으면 만족합니다.
암, 희귀성 질환 등 중대한 질병이 발생한 경우 60세 미만의 직계존속과 합가도 인정됩니다.
2. 각각 세대로 보는 기간은 10년입니다.
동거봉양합가일 기준으로 10년간 부모와 자식 세대를 각각의 세대로보며 10년이 지나면 같은 세대로 봅니다.
1세대 1주택자가 주택을 양도할 경우 양도차익 12억까지 비과세 받을 수 있는데 양도차익이 12억을 넘는 경우는 잘 없기 때문에 이를 1가구 1주택 양도소득세 비과세 제도라고 부르기도 합니다.
부모와 자식을 분리된 세대로 보는 기간은 동거봉양합가일 기준이기 때문에 만약 합가를 하고 10년이 지났다면 세대를 분리 후 다시 합가하면 됩니다.
합가기간은 이전 합가기간과 새로운 합가기간을 합산하지 않으며 마지막 합가일로부터 10년만 준수하면 됩니다.
3. 부모와 자식이 각각 1세대를 구성 후 합가
동거봉양합가에서 주의할 점은 부모와 자식이 각각 1세대를 구성 후 합가해야 한다는 점입니다.
예를 들어 만 35세 아들과 만 65세 부모님이 1세대를 구성 후 아들이 세대 분리 한 다음 1주택을 매수하고 다시 부모님과 합가할 경우 과세관청은 이를 일시적 퇴거로 보고 별도세대를 구성하지 않고 아들과 부모세대를 1세대로 간주할 수 있습니다.
각각 독립된 생계를 유지하고 분리기간이 길었다면 일시적 퇴거로 보지 않을 가능성이 높지만 독립된 생계를 유지하지 않았고 분리기간이 짧았다면 일시적 퇴거로 볼 가능성이 높습니다.
또한 최초 합가 후 잠시 세대를 분리한 다음 재합가할 경우 합가일을 최초 합가일로 볼지 마지막 합가일로 볼지도 일시적 퇴거인지 완전한 세대분리가 이루어졌는지를 확인해야 합니다.
실제 조세심판원 사례를 살펴보면 짧은 기간 세대분리 후 재합가를 한 경우 사례에 따라 다른 인정을 하고 있습니다.
조세심판원 조심2016서1393 - CaseNote
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조세심판원 조심2018서1053 - CaseNote
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조세심판원 조심 2016서1393은 최초 합가일이 2009.10.20이고 재합가일이 2009.12.18로 세대 분리된 기간이 2개월에 불과한 짧은 기간이지만 동거봉양 비과세특례 적용을 위한 합가일을 2009.12.18로 인정받았습니다.
하지만 조세심판원 조심 2018서1053은 최초 합가일이 2011.12.21이고 재합가일이 2012.03.23로 세대 분리기간이 3개월이지만 동거봉양 합가일을 최초 합가일인 2011.12.21로 보았습니다.
두 사례의 차이는 각각 독립된 생계를 유지하고 전입신고와 실제로 거주한 내역이 일치하는지를 본 것입니다.
독립된 생계를 유지한 상태에서 전입신고와 실제 거주가 모두 분리되어 있어야 제대로 세대분리로 인정받을 수 있고 차후 합가할 때 동거봉양 합가를 인정받을 수 있습니다.
4. 캥거루족은 해당하지 않음
동거봉양합가는 독립된 생계를 유지하는 각각 1세대의 자녀와 부모가 합가할 경우에만 인정받을 수 있습니다.
처음부터 부모와 거주하던 캥거루족은 주택을 구입하더라도 동거봉양합가를 적용받지 못합니다.
만약 동거봉양합가를 적용받고 싶다면 세대분리 후 다시 재합가를 해야 하는데 이 때 세대분리를 일시적 퇴거로 보지 않도록 여러 방어책을 생각해둬야 합니다.
가장 깔끔한 것은 각각 직장을 가진 상태에서 실제로 세대를 분리하여 거주하는 것입니다.
일반적으로 최소 6개월 안정적으로 1년 이상 세대를 분리하여 실제로 거주하였다면 과세관청에서도 크게 터치하지 않는 것으로 알려져 있습니다.
5. 일시적 1가구 2주택 적용 주의
합가 전 일시적 1가구 2주택은 1주택으로 간주하여 동거봉양합가를 적용받을 수 있지만 합가 후 취득한 주택은 그냥 추가 주택취득으로 봅니다.
예를 들어 일시적 1가구 2주택인 부모와 무주택인 자녀가 합가한 경우 자녀가 주택을 추가 매수하면 1세대 3주택이 되어 동거봉양합가를 적용받지 못합니다.
하지만 일시적 1가구 2주택인 부모와 1주택을 매수한 자녀가 합가한 경우 동거봉양합가를 적용받아 1가구 1주택 양도소득세를 12억까지 비과세로 적용받을 수 있습니다.
동거봉양합가는 합가일 기준 행동의 순서에 따라 세금 적용이 바뀔 수 있으므로 주의가 필요합니다.
6. 비과세 요건 만족
동거봉양합가 조건을 만족하더라도 각각 가지고 있는 주택이 양도소득세 비과세 요건을 만족하지 못할 경우 비과세 적용이 불가능합니다.
예를 들어 동거봉양합가 조건을 모두 만족한 부모와 자녀가 합가하여 각각 1주택을 소유한 경우라고 가정해보겠습니다.
1주택 양도소득세 비과세 요건은 비조정지역 2년 보유, 조정지역은 2년 보유 및 2년 거주라고 가정하겠습니다.
만약 자녀가 비조정지역에서 주택을 취득한지 1년이 지난 상태라면 2년 보유를 만족하지 못했으므로 비과세 요건을 만족하지 못했기 때문에 동거봉양합가를 적용받더라도 양도소득세 비과세가 적용되지 않습니다.
동거봉양합가는 각각 세대의 주택 양도소득세 비과세 조건을 만족 후 합가하더라도 각각 분리된 세대로 본다는 것이며 양도소득세 비과세 요건을 만족하지 못한 주택을 비과세로 양도할 수 있게 하는 제도가 아닙니다.
7. 2주택자와 합가할 경우
합가일 기준 자녀가 1주택 부모가 2주택인 경우 동거봉양합가를 적용받지 못합니다.
하지만 합가 후 부모의 2주택 중 1주택을 양도한 뒤 중복보유기간 내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 적용이 가능합니다.
부동산거래관리과-609 (2010.04.28)
[제목] 동거봉양 합가 시 3주택인 경우 1세대 1주택 비과세
1주택을 소유한 1세대가 2주택(A, B)을 소유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가한 이후 A주택을 양도하고 합가일로부터 10년 이내에 양도하는 1주택은 소득세법 시행령 제154조1항을 적용받을 수 있습니다.
부동산거래관리과-1259 (2010.10.14)
1주택을 소유한 1세대가 2주택(A, B)을 소유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가한 이후 A주택이 멸실되고 합가일로부터 10년 이내에 양도하는 1주택은 소득세법 시행령 제154조1항을 적용받을 수 있습니다.
